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日志

 
 

万科降价背后  

2009-04-16 10:24:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第三节 万科为何大举降价(第二部分)

房地产发展反思一中国经济的“大开发商”之痛得益于股市资本市场发威助力,以万科为代表的上市地产公司在“8.31”土地“招、拍、挂”制度实施之后,开始了全国性的掠城夺地风潮。全国性市场开拓几乎已是上市地产公司的必须条件。

万科是中国第一批上市公司,也是最早一家上市的房地产公司。在王石看来,依托于资本市场融资渠道的万科,其在中国整个地产的市场份额十年内至少要占到5%。(2008年市场占有率为2.7%)万科以此为理想和奋斗的目标,在“8.31”之后政策终于可以助其一臂之力。在2004年之前,万科历经十余年房地产发展,在全国仅有14个城市投入有住宅开发项目。而到2007年万科扩展的城市已达到25个。同时万科确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海区域三大城市圈及其他重点城市为中心的发展战略。

企业追求扩大市场份额和行业占有率,本当无可非议。但问题是对于中国特殊的国情来说,以稀缺土地资源为价值核心和生产规模扩大基础的房地产企业,其份额的无限扩大和跨地域城市拓展是否适合,则另当别论。

改革开放三十年,中国有了长足发展,但必须承认的现实是,中国不同地区经济发展存在着巨大的差异。作为经济晴雨表的房地产市场发展,理应在不同地区城市有着不同的情况,存在着不同的问题。每一个城市依照不同的经济发展状况以及特定发展时期,需要对房地产发展有不同的定位,以及不可能相同的发展策略。从某种意义上讲,房地产商一定程度上应当是地方政府实施经济策略的战略合作者,而非单纯的利润制造企业。地方政府如若在城市土地运营中唯利是图,城市的长久发展必须留下无穷疾患。

从另一角度去看,中国经济以及各地方政府近年来已确被房地产所绑架。GDP指标、财政口袋左右了地方官员们手脚、视线,决定了其生死。那么,此时纵容以利益为导向少数地产大鳄翻云覆雨,甚至掌控定价权,无异于是与虎为伴,把自己推上了一个高动荡行业的博弈战船。

回顾历史可以看到,中国禁止房地产企业上市的规定是上个世纪九十年代初期首轮房地产炒地泡沫破灭之后,以“破产、倒闭和烂尾楼”为血的教训换来的。当年无序的“房地产热”促使1994年后国家决定禁止房地产企业上市,之后禁令一道接一道:1996年底中国证监会《关于股票发行工作若干规定的通知》中规定,“在产业政策方面,从严控制一般加工工业及商业流通性企业,金融、房地产等行业暂不考虑”。19979月,中国证监会在《关于做好股票发行工作的通知》再次发文规定,在产业政策方面继续“对金融、房地产行业、企业上市暂不受理”。

2001年北京天鸿宝业、金地等三家房企被允许上市,宣告中国房地产企业上市终于解禁。当时有分析认为,房地产企业从被禁到解禁说明,在房地产市场泡沫比较严重的时候,暂时停止房地产企业从股市融资,是防止房地产公司出现盲目发展投资的有效方法。房地产过快发展直至出现泡沫,一定是与资本市场有着千丝万缕必然的联系。欧美以及东南亚国家和地区过往出现的历次严重的房地产泡沫也无一脱逃与资本市场的干系。

从国内房地产市场来看,这一轮房地产泡沫化现象出现严格上讲,应该始自于2004年“8·31”政策实施之后。虽然在此前一年央行出台“121政策”,从银行信贷关口拧紧对房地产的资金输入,但对于已上市地产公司来说,银行的收紧已难以扑灭市场熊熊燃起的烈火。有资本市场为伴,上市房企在经济大势冲高,中国百姓投资热潮涌起之时,搭上了“股地拉扯”资本与土地游戏的快车,以此奠定了房价飞速上涨的基础。

万科在2008年实施带头降低房价的策略于企业自身来说,堪称是英明之举。但显然于万科这样在全国多数城市占有主导地位的房地产公司,一夜之间全线降价,并且异乎寻常地高调处理方式,给整个房地产市场,乃至于整体经济猛力一击,使中国经济在华尔街金融风暴将要来袭的关键当口,后院起火背部遭受重拳突袭。

万科自动下调房价,是前一轮房价暴涨之后明智企业的理性之举。按照房地产市场国际通行的周期理论,房价止升回稳,甚至之前价格过快上涨城市出现房价适度回落,应当是必然趋势,只是时间早晚和调整幅度大小问题。但问题在于当初带头拉高房价和地价的同是一人所为,其降价背后的目的就不能不值得人们去探究,其抬升地价之后赋予城市地方利益的同时,其危害教训也就不能不让市场、政府进行深入的反思。房地产发展反思二行业需精准的“天气预报”作为国民经济支柱产业,拉动中国经济增长的“火车头”,房地产行业衰退,上下游50多个行业“一损俱焚”,2008年房地产行业入冬带给中国经济的问题已经显现得非常明显。

此前,从2003年和2004年开始,房价快速上涨,房地产供需矛盾突出、市场结构不合理、部分地区房地产投资增长偏快的形势逐渐表现得越来越突出。此后,政府开始进行了一轮又一轮的宏观调控,然而却越调越涨。

为避免房地产大起大落“伤害”经济发展和民生切身利益,其中一个重要的途径,就是从国情出发,在大量理论与实证研究基础上,建立一套用来全面跟踪、监测和调控我国房地产市场发展的预警系统。如果能有一套像股市炒股软件那样,通过K线、均线等一系列技术手段,将各地房地产市场的供应、房价等动态情况以及房屋的时空分布等重要信息“一网打尽”地展示出来,让政府能够针对性调控;买房人对于各个城市、区域的房价以及市场情况一目了然,从而根据自己实际情况做出何时买房、在哪里买房的选择。无疑对于行业未来发展意义重大。

房地产预警系统被喻为楼市的“天气预报”,早在2002年政府已着手进行前期工作,2003年,当时的建设部曾要求各地完善房地产市场信息系统建设,建立健全房地产市场预警预报体系,还在14个城市开展了试运行工作。然而,从这几年一些城市试运行情况来看,并没有起到方便政府调控市场、引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费的效果。

预警系统需要建立在数据采集、预警预报、市场监控等诸多环节基础上,如果房地产数据采集、信息披露等制度得不到完善的话,即便房地产预警系统定期预报,其准确性也难以保证,甚至还会误导政府决策、开发商投资和买房人消费。

而恰恰数据“打架”现象在房地产行业屡见不鲜。比如,2006321日,国家统计局发布全国70个大中城市1~2月份的房屋销售价格情况,其中北京1~2月房价同比上涨7.3%。而322日由北京市建委、北京市统计局检测的市场数据则显示:1~2月,北京市商品住宅预售交易平均价格涨幅为17.3%。同一个城市,同一段时间,两个政府部门——北京市建委和国家统计局,统计数字竟然相差两倍以上。

此类由于统计方法导致的问题还比较容易解决,房地产一些基础信息的采集如果遭到利益集团的“抵制”就比较麻烦。比如有些开发商可能会因为担心数据上报后牵涉到利益问题而有所抵触或者在数据上做手脚。由于房地产行业地区差异性,预警指标的设置不同,不排除一些地方政府确定的指标方便自己从楼市受益。而且,从目前一些城市的预警信息来看,多数只是一些宏观层面的信息,作为房地产消费主体,买房人能够得到的直观的信息非常少。

要想建设一个完善的房地产预警系统,不能只是城市之间电脑联网那么简单,从最高监管层面,就必须要有统一指导。预警信息必须考虑到政府、开发商和消费者的不同利益需求。需要对房地产业统计数据进行科学化完善,还需要加强市场细化分析,对不同市场、不同购房群体进行细化,减少宏观数据的笼统说法,使得各方对市场认识更加明确、清晰。同时,要有严格的奖惩措施,对各地预警系统组织专家进行科学评估,看其是否公正,有没有漏洞,对预警系统中出现的问题要有纠偏和惩戒措施。

 

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