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眼裏呮ㄚОㄩ

物是人非事事休

 
 
 

日志

 
 

万科地产大业曾险些胎死腹中  

2009-04-16 10:25:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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《批评万科》

第二章  万科及地产商们的过去


    2008年万科降价之所以能震动行业,引发多米诺骨牌效应,这与万科摸爬滚打多年,最终攀上了世界第一房地产开发量宝座不无关系。但于中国国情来看,全国性房地产开发“一家独大”的局面是否适宜?经过这一轮洗礼似乎应该有了答案。
    作为在中国改革开放前沿深圳成长起来的首批上市房企,1984年呱呱落地的万科在四年后,高价购买到了房地产业“入场券”,经历了十年的加法,以及十年的瘦身减法,最终完成了从涉猎四方多元化向房地产“一枝独秀”的转变,再从多品种物业运营向住宅靠拢。
    怀揣将企业做大的梦想,王石率先进行股份制改造,更换大股东,与“富可敌国”的华润联姻,扫清了在资本市场驰骋的障碍,但在房企生存的另一命脉——土地面前,追求规范化的万科却举步维艰。在2004年前的土地协议出让时期,除深圳之外,万科多数只能在包括北京、上海在内的外埠城市边缘地带取获土地,对于一个渴望在全国拓展的房地产上市公司来说,扩大企业市场份额一直是王石憋在心里的一块心病。王石无时无刻不在谋局万科如何成为地产老大。


            
                                                  第一节   从“一炮走红”到“单恋”房地产


    靠着昂贵的房地产行业“入场券”,王石将万科的名字写入了房企名单;跨越了“君万之争”的生死之门,王石选择“钟情”于房地产,并坚定地要做住宅地产老大。
    往事如烟。25岁的地产当红明星万科,当初的成名之路却犹如《还珠格格》里小燕子般一炮走红。那是21年前的1988年11月18日下午,在深圳会堂,这里正在举办深圳市第二次土地拍卖,也是改革开放十年后,中国历史上第二次土地拍卖。被拍卖的土地位于深圳红岭中路东,宗地号为H201-3,是一块用地面积为4141平方米,建筑面积仅10600平方米,规模并不大的住宅用地。
    中国人当时从来不知拍卖为何物,土地拍卖就更加吸引眼球。那时候,尽管在南方已经有了最早的外销房,但房地产行业对于“还奋斗在买台彩电就欣喜若狂阶段”的中国老百姓来讲完全是一个陌生的行业,那是福利分房的时代。论资排辈,等上好多年才能分套房的老百姓或许还没有感觉到时局已经悄然起了变化:1986年以后,中国住房制度改革取得了重大突破,掀起了第一轮房改热潮。1988年2月25日,国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》,决定从1988年起,用三五年的时间,在全国城镇分期分批把住房制度改革推开。
    作为改革开放最前沿城市,深圳在1987年便学习香港经验在全国率先实现拍卖制度,而深圳红岭中路东地块是继1987年12月1日深圳“动地一槌”之后又一次历史性拍卖。“人头涌涌,座无虚席,现场异常火爆”,亲自参加了这次拍卖会的一位业内人士回忆,这次拍卖引发了社会和国内外媒体的广泛关注。
下午三点拍卖正式开始,主持人用普通话和粤语宣布了拍卖规则和底价后,竞买者开始应价。拍卖底价为400万元,开始时每口应价50万元,竞投者也可以直接给出自己的报价。“450万……500万……800万……1000万”,拍卖在正常进行。在1000万应价之前,应价比较踊跃,在突破1000万后,应价节奏明显慢了下来,每一个应价者似乎都在按一阵计算器后才举牌,会场上也可以听到不少“价格高了”的嘀咕声。
    “1200万”,在一阵“嘘”声中,拍卖价终于爬上了1200万。一阵沉默后,拍卖师喊“1200万第一次,1200万第二次”,就在拍卖师要落槌的一刹那,“2000万”,在一个不大引人注意的位置上发出了一个爆炸性的应价声。顿时,全场一片哗然,目光全都“刷”转向了这位应价者,在场的记者也全都围了上去,“这是那家公司的?”谁也不知道,至少在当时深圳地产界没有他。
    接下来签订拍卖成交确定书,大家才知道这位应价者是来自“万科”公司的代表。按万科出的2000万价格,每平方米楼面地价达2600元,房子至少要卖到每平方米4000元以上才可能不亏损,在1988年的时代,每平方米4000元的房价简直就是天价。换种说法,按市场价,把附近的住宅楼买下来,拆掉再重新建的土地成本价都低于万科获得的这块土地的价格。
    “哪里冒出个万科?纯属扰乱市场,查一查万科的背景!”据说这是当时有关领导的反应。王石在其著作《道路与梦想》中详细地描述说,拍卖官刘佳胜望着他,劈头就是一句:“怎么出这么高的价格?简直是瞎胡闹。不管怎么说,还是祝贺你们。”
    花了高价钱的王石冤枉地称:“谁让万科遇到了一位疯子,哪家企业如此咄咄逼人?经查是深圳振华实业公司,私营企业,老板是湖南郴州人,带家乡子弟兵到深圳创业,捡破烂起家,现在开发工业地产、夜总会娱乐项目。怪不得如此死缠烂打。”
    但对万科天价夺地流传的另外两种说法是:其一,梦想做涉猎四方“八爪鱼”的万科,当时只是一家贸易公司,而在1988年的深圳,房地产开发执照只发给建筑公司和政府认准的公司,万科只有拿下这块土地才能获得房地产业的“门票”;其二,当时还是“后生小子”的万科对此次拍卖是早有预谋的,那时忙着倒腾家电、折腾录像机配件贸易的万科正在进行股份制改造,如何让万科出名,是王石煞费苦心的事,而当时深圳的土地拍卖在全国乃至全世界广受关注,如果在拍卖会上放一炮,万科不出名都难。虽然按正常的地产专业评估,这个拍卖价肯定要亏,但万科不是这样算账的,万科的出价中实际上包含了地价和国内外媒体做广告的价格,这样算,万科就大赚了,因为同样价格的广告绝对达不到这样轰动的效果。果然不出所料,万科一炮走红,第二天,万科就成了国内和香港等主要媒体报道的焦点,成了明星。
这就是万科的处女作威登别墅。虽然当时,政府、房地产界包括万科自己,都认为这个项目是要亏,但到这个项目发售时,正赶上房地产高速发展,房价快速上涨时期,再加上王石的精心策划,结果价格卖到了每平方米4500元左右。
    总之,后来成为地产老大的万科第一声啼鸣非常与众不同!当然,这位地产明星大腕的成名之路也并非一帆风顺。从1983年32岁的王石下海来到深圳,到1988年他懵懂、鲁莽地冲进房地产行业,那时,整个中国正处在改革开放初期,从贫瘠到富裕,从禁锢到自由,从僵化的计划经济体制到商业社会转轨过程中,而改革开放名副其实的排头兵深圳,整个城市也都像个巨大的试验场,在机会主义盛行的时代里,王石不可能有清晰的事业规划。
    1983年,王石初来乍到正愁没有头绪之时,在深圳街头他发现倒玉米的商机。1983年4~12月,短短8个月,他狂赚300多万比灰惨颉凹λ橇现蟹⑾种掳┪镏剩愀廴瞬辉俪约Α闭庖恢卮蟊涔剩赵馄撇W钪眨谡飧觥叭煲徊懵ァ薄⒚渴泵靠潭荚诖丛熳牌婕5某鞘校诘搅说谝煌敖稹?984年,他凭着“倒腾”玉米赚来的300多万元又创立现代科教仪器展销中心,主营视频器材,即为万科的前身。不过好景不长,展销中心也出现了危机。1985年,国务院实施国民经济宏观调控,对计划外调汇和机电产品进行全面清理,王石靠着低价出货最终逃生,还赢利400万元。
    此后,不光踏进房地产大门,王石还将其他的业务也做得热热闹闹,除了黄、赌、毒、军火不做之外,基本万科都涉及了。从1990年到1993年初,万科全体员工讨论最热烈的一个话题是:如何成为一个中国特色的国际化综合商社。截至1994年,万科已经拥有55家附属及联营公司,业务遍布全国各地的房地产开发、商业贸易、影视文化、饮料及食品生产、电子制版等数十个行业。万科癫狂地跨地域、跨行业拓张。
    然而,1994年经过十年跋涉的万科终于走到了一个决定其生死的十字路口。此时,万科已于三年前在深交所挂牌交易,成为大陆首批公开的上市企业。在这一年,王石与万科B股承销商深圳君安证券公司展开了一场殊死搏斗,这件颇带江湖味道的事件后来被称为“君万之争”。
    王石细致地描述了这个波谲云诡的故事:1994年3月30日上午10点30分,君安证券总经理张国庆和副总张汉生走进我的办公室,一在对面坐定,张国庆就开门见山:“君安准备下午开一个新闻发布会,给万科的管理层提些意见。”这番话确实让人感到突然,我从他的话里行间感觉出一些火药味道。“我可以参加下午的新闻发布会吗?”我稳住情绪,回应了第一个问题。张汉生轻描淡写:“你就不要参加了吧,只是因为要给万科提意见,事前通知一下。”“你要参加也没有问题,提意见是以《告万科全体股东书》的形式,并在明天的《深圳特区报》上刊登,建议改组董事会。形式或许会让你觉得有些激烈,但这是为了万科好。改组后的董事会还是由你担任总经理。”张国庆一边说一边起身,表示要告辞了。两位老总从进屋到出屋一共用了五分钟。
    时任万科董事长兼总经理的王石是在君安证券召开新闻发布会前四个半小时才接到通知,还是在主动争取下才获得参会的资格,一向咄咄逼人的王石的心情可想而知。张国庆之所以敢牵着王石鼻子走,起因于万科的股权分散,以至于君安能在极短的时间里连获万科四家法人股东的委托授权,提出《改革倡议书》。
    1994年3月30日下午3时,君安证券在阳光酒店召开记者发布会,《告万科全体股东书》核心直指万科的董事会组成和公司的业务结构。君安的提问掷地有声:“万科的竞争力在哪儿呢?它的贸易没有国优拳头产品,工业产品没有全国品牌,文化经营没有形成规模效益,真正有优势的是物业管理,而物业管理本身是不赚钱的。能够形成行业竞争优势的只有万科的房地产。目前看来,万科的房地产并不具有竞争优势。”
    《中国证券报》、《深圳特区报》以最快的速度全文刊登了君安的《告万科全体股东书》和《改革倡议书》。万科的股票当天应声而涨,开盘价123元,收盘价136元,升幅达11%。事后证明,张国庆的计谋是通过告股东万言书,争取万科股东支持,达到改组万科董事会,从而操纵股票走势的目的。
    临危不乱的王石最终通过绝地反击,倒戈君安阵营,险胜张国庆,赶走了君安这位入侵者。但是不能不说君安颇有见地地把脉了万科的“病症”,单就君安提出的建议而言,王石未必没有知音之感:1993年,国家的宏观调控实行银根紧缩,抑制经济过热,多元化突飞猛进的万科已经遭遇寒冬;在万科1993年举行万科B股发行承销时,面对王石眉飞色舞对万科“十个行业”的宏伟阐述,标准渣打银行一句“什么行业都介入并不见得是实力的象征”也已经给斗志昂扬的王石泼了一盆冷水。他在内心颇为震惊、尴尬的同时开始思考。“君万之争”生死考验后,王石不得不加大转型的力度和速度,下定决心将房地产作为主业。
    “关、停、并、转”,此后,万科开始了长达7年的减法生涯。即便是房地产行业这个“主干”,王石也将以前的写字楼、酒店、厂房、住宅“全面开花”修剪为只剩住宅。1993年时,万科房地产业务中,写字楼比例达到75%,住宅仅占25%。1995年,一刀切——全部改为住宅。“要把已经在开发中的非住宅项目硬改成住宅在工艺上不容易实现,很多项目经理心理上也不能接受。我当时很强硬,凡是不能接受的,不管是项目总经理还是董事长一律换掉,我自己就曾经兼任写字楼立项的海神广场(后改为俊园)的总经理。”王石回忆说,当年深圳的很多企业都搞大厦,结果除了银行多数都是建纪念碑成了墓碑。
     2001年,以卖掉名震全国零售界的万佳百货为标志,万科的专业化转型终于告一段落。“卖完万佳,我松了口气。”王石说。
    “瘦身”后,王石开始考虑将万科地产的旗帜遍插中国大地。2003年,怀着雄心壮志,万科杀入广州、中山、大连、鞍山等房地产市场,初步形成“3+X”的区域发展模式。截至2004年底,万科项目已布局深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山、东莞、广州、无锡、昆山、北海等重要城市。也是在    2004年,万科举行了隆重的二十周年庆典系列活动,发布了未来十年的中长期发展规划,开始了长达三年的快速扩张。2007年,已“大红大紫”的万科销售额突破500亿元,总资产达到1001亿。2008年1月,万科自豪地宣布登上世界第一开发量的宝座。
    事业心极强的王石以建立一个强大的企业帝国为使命,多元化是最直接方便的选择,而当他发现,在多元化道路上万科走进“死胡同”时,他下一个目标就是排除万难精细布局地产雄图。


 房地产语录
表面上看,万科是在做减法;实际上,万科是在积蓄力量,准备下一步做更大的加法!
——万科集团董事长王石
减法“瘦身”是万科历史上重要和关键性的转折,日后,万科能成为全国性的房地产品牌,能长时间地持续稳健发展都与这一战略抉择分不开。
——《学习万科好榜样》

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